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储银又降息了，降息的理由是经济前景不佳，零售业和服务业没有成长，有部分行业甚至走下坡，连以卖食品为主的Woolworth、Coles在强烈竞争下，猛推各种促销，业绩竟然都还是平平，可见人们现在连吃都想省了，澳洲日子不好过呀！勒紧裤腰带过严冬呀！ 零售业和服务业下滑，首先受到冲击的是就业，因为澳洲三分之二的就业人口在中小企业，而零售业和服务业更是中小企业的骨干，二者关系等于一个铜板的两面。 零售业和服务业下滑接下来另一个打击面是商业楼盘的业主，房客生意不好了，房租交不出来，拖欠房租，甚至倒闭，这时商业楼盘的价格就会下滑，所以从现在开始物色商业楼未尝不是一个好时机。 读者这时可能又要问了，房子租不出去，房租下跌，您还叫我们去投资商业物业，那岂不是去送死吗？ 没有办法，利率一降，您钱存在银行所得的利息也更低了，陆克文更狠又加了一个存款税，前几天和一些老朋友聊天时算了一笔账，把100万存在银行，每年利息4万元，扣完所得税后只剩3万，还不如领老人金的夫妇，二人每周至少有$700元，一年3万5，还免税呢！ 我投资房地产公寓、住宅都自己住，台湾、中国、悉尼、墨尔本、布里斯本各有一个家。住起来舒服，也算是自己犒赏自己的一种享受。但是最主要的原因是我觉得投资公寓住宅来出租不划算。第一，它的回报率只有4-5%（中国、台湾、香港更低）；第二，租客麻烦，囉嗦，水管破了找您，电灯不亮找您！马桶不通找您！…… 您找Agent，他赚您一笔，自己收入又少了，更糟糕的是租客可常换，中间空窗期您还收不到房租。目前全澳洲商业楼盘的平均回报率是 8.1%（以现值价来计算，地点好的因楼价高回报率差些），所以我说现在是好时机是因为别人要求8.1%，您或只要5%，（比银行还好）那您就有更多机会了。 我投资商业楼有个秘诀，那就是房租比别人低，澳洲的房东太Greedy了，调租金依CPI或5%调高来计算，又要加Outgoing……。说真的，有很多房客受不了的。 墨尔本我有个小物业租给一家糖果批发商，前天房客告诉我今年生意太差，糖果是“额外”消费品，经济不景气，人们一节省就少吃点糖果了，所以他问我能不能降一点房租？我说没问题，今年房租不照CPI调整，反降5%。 因为我房租低，跟我的房客都十几年以上，有些甚至二十几年，随便啦！总之赚来的钱够花就好了，赚愈多税缴愈多!不过就算如此般，长期来看他的回报肯定还是比钱存在银行还好。比投资股票安心，另外还有升值当红利，不错啦！ 投资商业地产另一个秘诀是要找对地点，找有发展潜力的楼盘。它不似住宅物业，今年这里涨，明年那里开花，大家轮番做东。商业楼盘有很多地方暴 涨，如悉尼的Hurtsville，Burwood，墨尔本的South Melbourne……但也有久久不动的地方，我有一位朋友在悉尼的 Seven Hill买了个仓库，他说，十几年也不动。 |
