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生存在21世纪这个复杂的社会里，要了解一件事有时并不是Yes或No这么容易就可解决的。所以当有人问我，您对未来房价是看涨还 是看跌？我仅能说“一言难尽”。您应从各个方面去观察，举个例子来说，最近一、二周以来有几件新闻看似风马牛各不相干，但若把他们拼在一起您就能看出一幅清楚的真相。 高盛总裁贝拉克非在雪梨演说中回答听众的提问说：“澳洲过去22年以来的经济表现让我们（美国人）羡慕得要死，可是我在这里却发现大家都很悲观，好像大萧条就在眼前似的。” 贝拉克非说对了，澳洲近几年的经济确实不错，那澳洲人怕什么？ 二十多年前我刚来澳洲时发现澳洲人是不存钱的，很多都是“月光族”，那时他们什么也不用怕，因为失业了有失业金，老了有老人金。 澳洲人真正开始存钱是霍克--基廷时代推出退休金（Super）之后，那时开始政府一直恐吓人民由于人口老龄化的速度会愈来愈快，将来的政府是不可能养您的，你们必须自存退休金，为自己的老年生活做打算，所以人们开始存钱，存了钱以后才有人买房投资，加以近二十年以来的低利率使投资方的人更得心应手，一帆风顺，投资房地产成了一种风潮。 买房的人多了，所以资产多了，负债按揭也多了，这就是现状，比起以前无产无房无负债那一身轻的王老五，您选择哪一样？ 了解了以上新闻的意义和道理，再来看房价涨跌就容易多了。 三、五年前很多世界经济学专家（特别是美国及欧洲专家）据统计数字就预言澳洲房价会崩盘，但本地的学者、专家、地产业界人士却很少有人如是想，为什么？ 第一，澳洲没有出现像中国鄂尔多斯、贵阳等地一大层房子盖好却没有人住的“鬼城”，澳洲目前房地产的空置率仍然很低，上周末有篇报导说，自从陆克文上台后来澳的船民不断增加，单就最近这一、二年每年都超过17，000人来澳（这还不含85,000名正式的移民），这些人就算买不起房也总得要租吧！房子哪里来？有人要租自然也有人投资。好了，现在虽然船民被挡在外海并转送到巴布亚新几内亚去了，457签证也收紧了，需求少了吗？房价会跌吗？也许会，但不会太多，因为新屋开工率也下降了。 第二，低利率的时间拖太久了。 举例而言，若您是5-10年前以50万元买了一套房子，现在这个房子已涨到60万了，再加上这5-10年间您除了利息外，也缴了10万的本金，那现在房价若跌回到50万，您会把房子丢给房地美或房利美吗？不会，因为房子50万元，可是若加上首付也许只剩下30万，您不就得损失20万。 高盛的总裁贝拉克非在演讲中也提到，全球低利率的时代恐怕还会拖一段很长的时间，房子是每一个家庭的窝，夫妻心血劳力的成果。没有高利率的压力下，他们是不可能抛弃房子的。 雪梨上二周房子拍卖的清盘率都在80%以上创20年历史新高，这代表什么？一句话，“惜售”的人多了，根据中介业者的说法，现在房子很好卖，但就是Listing很少，卖家不愿卖房，中介没房源。 第三，房价会再涨还是回光返照我不点评，但我要说一件事，这年头手中握有大把大把钞票正等着入市的人一大把，这些人钱从哪来？一者QE1、QE2、 QE3放出的大把钞票还没有收回去；二者，买房五到十年以上者，因利率低有些人早就还清按揭准备买第二套了。 |
