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在过去，要促进房市的发展，再没有比削减利率更好的方法了。然而，这柄利器而今却钝了——债务成本的降低并未能像之前的降息周期一样，触发房市的反弹。这对于房产投资者而言，意味着什么呢？经济学家称，房产投资者或须做好接受回报率比以前更低的心理准备。 自1990年代末以来，每次储行减息后，房价都会出现强劲的增长。但最近的减息却让人们看到了不一样的结果。自2011年年末以来，储行已经减息2%，把官利降至2.75%。典型的抵押贷款利率大多都传递了这些减息，目前，典型的抵押贷款利率仅为5.3%，低于历史水平。 房价确实有所上扬，但是幅度相当地小——雪梨的房产价值年增4.6%，墨尔本则仅为2.1%。这样的涨幅还是在过去一两年的房产清盘率有所增加——置业信心增强的征兆——的背景下出现的。 那么，房价的反弹幅度为什么那么无力？首先值得注意的是，房产拍卖会的清盘率只告诉了你一部分真相。实际上，拍卖会上更多的房产被售出既可表明房市有活力，也可解读为卖家乐于接受当前比较现实的价格。 每一次房价大涨另一个重要组成部分即是房贷额——它往往会放大价格的涨幅。当前的市场正是在这一点上与以往存在非常大的不同。 美银美林（Bank of America Merrill Lynch）最近的研究发现，在过去一年里，典型的贷款规模增加了大约5%——这一部分的增加很可能就是房价也录得上涨的主要原因。但它同时也认为，家庭依旧不愿意负担更多的债务，因为他们现在比以前更加谨慎了。 研究称，“我们认为这种谨慎将会持续下去，因此不要期望贷款规模的平均值会出现明显增长……而这将打压房价。” 这份研究称，家庭之所以仍不愿意负担更多的债务，是因为人们对于自己的就业前景感到担忧。虽然澳洲的失业率并未大幅跳增，但大规模的裁员报导却让大家人人自危，因此有此担心也就不足为奇了。 在矿业潮渐趋平静之后，经济将经历一个疲弱的“过渡期”，大多数人都认为，在未来一段时间里，劳动力市场的表现仍将参差不齐。 现在的我们在房产拍卖会上更不愿意像过去那样，不停地与人叫价，哄抬了房价，虽然当前的债务成本相当地便宜。因此，经济学家表示，不要指望有惊人的投资回报，那样的时代已经过去了。如今，房价萎靡不振。 |
