"国5条"震撼效应 中国房价要暴跌一半?

《21世纪》：“近期，国务院总理温家宝主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，出台了房地产调控的“国五条”。这是否释放了房地产调控加码的信号？
 
　　聂梅生：对于这次会议，坊间的看法不太一致，一种认为会议释放了房地产调控加码的信号；另一种认为仍强调贯彻执行原来的政策，我偏向于后者，因为此次会议几乎都是原来政策的重申。我认为在提法上主要有两点比较大的变化，一是强调稳定房价。去年两会后的记者招待会上，温总理表示一定要让房价回归，当时“回归”被解释成降房价，甚至是全年发生两位数字的下调，我一直不认同这种说法。2012年在非常强力的下调房价政策的指引下，房价没有下降，反而上升了7%-8%，今年1-2月更是有一个明显的上涨。可见，降房价之说是不符合2012年事实的。在这样的态势下，“国五条”没有说降房价，而说的是“稳定房价”。什么叫稳定房价？现在房价已经成这样了，稳定就是在现有房价基础上的稳定，也就是要承认一定幅度的上涨。什么样的涨幅是合理的？我一直认为，房价增长幅度要低于GDP和人均可支配收入的增幅。可以说，“国五条”释放的重大信号就是稳定房价。怎样才算稳定呢？试想如果环比涨幅超过1%，一年起码上涨12%到15%，据中国指数研究院百城房价数据，房价连续9个月上涨，一线城市全线上涨的格局已经形成。在一线城市中，1、2月份北上广深四大城市均价全面上涨，环比涨幅近2%。这样一年要涨20%，就和2009年的涨幅一样了，肯定超过预期。“国五条”第一条就是要把房价上涨幅度控制在合理程度，不能重演2009年情况，我认为环比应控制在0.5%左右，不应超过1%。第二个比较大的变化是明确了进城务工人员享受保障房的待遇。原来这块不明确，结果是解决不了城乡差别问题。这个问题在我们上一轮调控中没有彻底解决，需要继续解决。

　　这次会议从某个角度来看，也可以理解成释放调控加码信号，即按住房价。原来的一些政策不能放松，甚至还要加强，比如限购。当然，对于限购也有不同看法，有人认为应更多地采用市场手段控制房价，如释放供给，改变土地供给的单一格局，有效降低地价，房价自然会下降。限购采用的是行政手段按住房价，反弹的时候是市场手段在反弹，涨幅就比较大。如果当时不采用这么多的行政手段，房价可能不会像今年元旦到春节期间反弹得这么厉害。其实这期间应该是淡季，房价是不应该反弹的。但不管怎么说，限购肯定是要继续执行的，甚至有可能加码。原来没有限购的城市，如果房价按不住了，很可能开始限购，原来市区限购，现在可能慢慢扩大到郊区。事实上，各个城市执行限购力度很不一样，很多城市并不是非常严格地限购，而且到后来还有一定程度的放水。所以现在重拾限购这条警戒线，也是体现了加强调控的决心。

　　周天勇（微博）：房产税的实施可能有一定的作用，当然这是中央的一个表态，也是督促一些地方政府，要和中央保持一致，不能让房价涨得过高。但是，没有切实可行的经济手段，特别是房产税不切实开征，那也只是治标，不能治本。

　　“十年九调”：回顾与反思

　　《21世纪》：“国五条”被解读为“十年九调”。回溯过去的十年，伴随着经济环境的起跌，房地产调控政策时紧时松，但并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势以及部分城市房价的过快上涨。您如何评估此前房地产调控政策的效果？

　　聂梅生：中国没有完全摆脱计划经济，所以作为经济中的一个要素，房地产肯定摆脱不了宏观调控。调控有没有用？我觉得既然摆脱不了政府指导下的市场经济，那调控就是有用的，否则房地产会脱离经济的基本面，形成对整个经济和社会的负面影响。比如说，如果房地产调控当中不控制投机炒房，在中国货币宽松、流动性强的情况下，资金会进入房地产进行炒楼，这种做法过去已经出现了，形成很大的负面影响，炒楼不光形成房地产泡沫，同时会使资金流向不该去的地方，所以像控制投机等的调控政策是正确的，配合着货币宽松政策，我认为这是绝对必要的，否则房地产市场会更不健康。另外，调控政策中很大部分是关于保障房机制的建设。十年九调中，一方面是控制房价过快上涨，另一方面是对保障房的不断探索。调控刚起步时，大家对保障房的看法还不一致，甚至认为普通商品房可以替代保障房，用市场化的方法解决中低收入人群的住房问题，直到2010年后才明确了双轨制。最先落实的是廉租房，然后慢慢覆盖到经济适用房、保障性住房等方面。现在调控政策中很多都涉及到解决中低收入人群的住房问题。所以，谈到调控，不能光考虑房价，还应该考虑制度建设中解决的问题，也就是保障房的问题。

　　至于房价为什么没有降下来，我认为房地产调控目标本来就不应该是降房价，因为中国经济增长处在上涨阶段，怎么可能单单把房价降下去？只能说是控制过快上涨。十年调控中，只有2008年房价降了，还不是因为我们的调控，而是全球金融危机。在整个经济面临硬着陆的状况下，2008年的房价下降了4%，还不到5%，那就不得了了，要赶紧救市了。为什么房价不可能大幅地下挫？一是中国GDP一直保持8%到10%的快速增长，二是与我们长期的低利率和宽松的货币政策有关，M2增速很高，同时长期维持低利率，两者相加肯定会造成房价上涨。数据显示，过去十年，北京、上海的房价涨了五倍，正好M2涨了5.2到5.4倍，两者是同步的。所以不要希望一边发票子，一边维持低利率，然后房价还下降，这是不可能的。房价最敏感的因素就是货币政策，具体也就是利率。2012年房价恢复的根本原因就是个贷利率下调，从1.1回调到0.85，当时我看到这个消息就感到房价按不住了，绝对是要涨的，因为利率是第一影响因素，而且基本上一个月内就能反映。利率一降，开发贷一放，房地产整个资金链就开始缓解，但是那时不那样做也是不行的，2012年二季度，整个水泥、钢铁、电力全都向下掉。可见，2012年我们不敢用全面提高利率来调控，利率如果上调，其它的产业利率是不是也要调？还是只对房地产调利率？这只能在房价上涨控制不住时才会使用。所以这种情况之下，未来可能还得容忍房价合理程度的上涨，可能比CPI高一些，比GDP或人均收入低一些，这就是合理的，所以不能说以前的调控是没有用的。

　　2013年原来的调控手段都在延续，不排除采用更加码的手段，目标就是无论如何要把房价按住。我认为房价不是没有上涨的动力，是不允许它上涨过快。同时，在稳定房价的前提下着手长效机制的改革，比如房产税、房地产投融资制度改革、土地供给制度改革，以及城镇化当中面临的一些大问题。实际上城镇化是产业结构和经济结构调整的一个重要手段，应该留出空间来讨论一下这些问题。