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租金飙升远超收入增长 澳大利亚正面临17年来最严重的租房可负担性危机，租金飙升远超收入增长，这一问题影响到数百万人。房产分析公司PropTrack最新的房租可负担性报告指出，年收入中位数为11万澳元的家庭只能负担起市面上39%的房源。 租房可负担性状况是全澳数百万人面临的紧迫问题。REA集团下属的房产分析公司PropTrack在其最新的“租房可负担指数”（Rental Affordability
Index）报告中对澳大利亚家庭能够负担得起的出租房源数量做出全面衡量。 一份新报告显示，在截至2023年12月的过去一年内，澳大利亚的住宅租金上涨了11.5%。 房地产分析网站PropTrack的数据显示，在12月季度，澳大利亚全国住宅价格上涨1.8%，租金中位数达到每周580澳元。 与一年前相比，澳大利亚的租金上涨了11.5%，平均每周上涨60澳元。 报告显示，租金可负担性正处于至少17年来最低点，这是自PropTrack开始记录数据以来最糟糕的情况。自疫情爆发以来，房租价格一路飙升，导致许多人无力负担曾经可以负担得起的租房费用。 PropTrack的高级经济学家安格斯·摩尔表示，房租飙升的速度大大超过了工资的增长速度，自疫情爆发以来，这种差距越来越大：“为了突显目前我们在租赁市场上所面临问题的规模，澳大利亚典型收入家庭的年收入中位数大约为11.1万澳元，这类家庭只能负担起市面上39%的租赁房源。” 年收入中位数约为11.1万澳元的家庭可以负担的租赁房源比例是自2008年以来的最低水平。假设这类家庭将收入的25%用于租房，那么市面上只有39%的租赁房源被认为是可负担得起的。 新南威尔士州、塔斯马尼亚州和昆士兰州受到的影响最为严重。新南威尔士州的典型收入家庭仅能负担得起市面上28%的租赁房源。而对于年收入仅为4万9000澳元的低收入家庭来说，几乎不可能找到负担得起的租赁房产。 政府和专家提出解决方案 澳洲的房产市场近年来面临了严重的可负担性危机，导致许多人无法承担购房的费用。 这一现象引发了社会的广泛担忧，也促使政府和专家寻求解决方案。 可负担性危机的根本原因之一是供需不平衡。澳洲的人口增长速度远远高于新房屋建设速度，尤其是在大城市和热门地区。今年的预测表明，澳洲的净移民人数将达到40万人，创下历史新高。与此同时，房屋供应严重不足，导致市场竞争激烈，房价飙升。 除了供需不平衡，其他因素也加剧了可负担性危机。低利率和宽松的信贷政策刺激了投资者和首次置业者的购买欲望；税收优惠和政府补贴也鼓励了购房者入市；房屋所有权和投资的文化心理使得房产被视为必要的财富和身份象征。 政府和专家已提出一些解决方案来应对这一复杂的问题。其中一个为普遍和有效的方法是增加房屋供应，特别是中低价位和适合首次置业者的住宅。这需要政府采取措施加大土地释放和规划审批的力度，同时鼓励开发商和建筑商提高建设效率和质量。 此外，政府还可通过调整税收政策和补贴政策来影响市场需求，例如取消或减少奖励投资者购买二手房屋的负债税抵扣和资本利得税折扣等措施。 除政府外，专家还建议购房者调整自己的期望和选择。例如，购房者可以考虑在郊区或地区城镇购买房屋，以获得更低的价格和更大的空间；或者可以选择租赁而非购买，以节省资金和保持灵活性；或者可以考虑与家人或朋友共同购买或共享房屋，以分摊成本和风险。 PropTrack的高级经济学家 安格斯·摩尔表示，迫切需要提供租房支持，例如联邦租金补贴，以使低收入者能够租房：“目前我们面临的具有挑战性的可负担性条件对低收入家庭的打击尤为严重。 对于30%每年收入6.7万澳元的家庭来说，在花费收入25%以下租房的情况下，市面上仅有3%的房源是他们可以负担得起的，这显然非常具有挑战性。我认为这也说明了为低收入家庭提供联邦租金补贴的重要性。虽然令人高兴的是，我们在上一个预算中看到了联邦租金补贴的提高，但鉴于面临的规模挑战，我认为还可以做得更多。” 但单靠支持政策无法解决租赁房产短缺这一根本问题。安格斯·摩尔表示，澳大利亚全国范围内的低空置率给租房者带来额外的压力：“目前，我们之所以看到可负担能力面临如此严峻的挑战，是因为没有足够的房源来满足租房者的需求。 目前全国的租赁空置率非常低，这给租金带来很大压力。举例来说，相对于疫情前，房产网站REA上的全国租金中位数在短短四年时间里上涨了38%，增长速度令人难以置信。” 根据PropTrack的报告，增加租赁房产的供应量是问题的解决方案。这是一个长期目标，需要在民众真正愿意居住的地方建造更多住房，这有助于解决全国范围内极低的空置率问题。 安格斯·摩尔表示，政府可以采取更多措施来加快进度：“长期来看，我们改善可负担性的唯一途径就是建造更多的住房，从根本上来讲，我们目前面临的问题是没有足够的租赁房产，因此解决这个问题的唯一办法就是建造更多的住房。 同样我们也看到政府对这一问题的重视，全国内阁提出了在五年内建造120万套住房的目标，但按照目前的建造速度，还无法达到这一目标，因此可能还需要做更多的工作。” 维多利亚州的租房可负担性虽然最近有所下降，但仍然保持最高。对于中位数收入家庭来说，半数以上的租赁房屋都在可负担范围之内。自2018-19年以来，全国家庭收入中位数增长了19%，但租金价格中位数却在大流行后暴涨38%，收入与住房成本之间的差距正在扩大。 澳大利亚住房与城市研究所的迈克尔·弗瑟林汉姆此前曾告诉SBS新闻，没有任何单一提案可以在一夜之间解决这一混乱局面，但迫切需要采取行动：“解决这一问题的最佳时机是20年前，下一个最好的时机就是现在。现在绝对是时候了，我们不能再继续把这一问题往后拖，因为问题只会变得更加严重。 我们在这个国家有严重的无家可归和住房可负担性问题，我们必须非常认真地对待这些问题。”
墨尔本租赁市场动荡 低收入租户面临住房危机 经历了动荡的一年后，墨尔本的租户被迫住进破旧的房屋，或者搬回家与亲友同住，以保持有屋顶可遮盖头顶。在2022年11月，National
Shelter和SGS Economics and Planning的租赁可负担性指数显示，像养老金领取者和单亲兼职工作的家长这样的低收入者已被市场挤出墨尔本的租赁市场。 National Shelter的首席执行官艾玛·格林哈尔表示，当涉及到寻找可负担的住处时，没有“安全港”。 格林哈尔说：“这不仅仅是关于年轻的单亲父母或者租房且领取养老金的老年人的问题。这是横跨澳大利亚所有人群的问题，关于谁有足够的收入在租金上涨时继续留在他们的家中，以及在寻找可能负担得起的租赁物业方面的竞争。” 同时，Launch Housing的无家可归解决方案和影响执行总监劳拉·马奥尼在7月表示，随着越来越多的租户面临无家可归，对危机住宿和租赁援助的需求激增。 马奥尼说：“我们在墨尔本的三个危机接入点遇到了显著的需求增长，对于那些没有安全住所的人来说，紧急住房的选择越来越少。” 此后，Launch Housing的首席执行官贝文·华纳表示，他们对危机中的人们的应对能力“从未如此紧张”。华纳说：“我们并不是真正反映潜在需求的指标，因为我们有能力限制，所以我们只能帮助有限的人。实际情况是，将危机中的人与紧急住宿联系起来从未如此困难。” 这一住房危机凸显了墨尔本租赁市场的紧张局势，特别是对于低收入群体来说，找到合适的住房变得越来越困难。 缺乏可负担的租赁选择导致许多人不得不面对生活环境的恶化，或者迫于无奈选择与家人或朋友同住。 这种情况对于那些生活在边缘的租户来说尤其严峻，他们往往是市场中最脆弱的一部分。 随着租金上涨和住房短缺的加剧，政府和社区组织需要采取行动，为这些租户提供更多的支持和住房解决方案。 这可能包括提供更多的紧急住房、增加租赁补贴，以及推动建设更多的可负担住房。 只有通过这些措施，才能真正解决日益严峻的住房危机，保障所有人都能获得安全、可负担的住房。
澳洲首置业者逆势激增两成 澳洲统计局（ABS）的最新数据显示，生活成本压力和加息导致购房者的可借贷的金额减少了约三分之一，但在截至2023年11月的一年里，首置业者的数量反而增长了20.3%。 为跟上不断上涨的房价，首置业者的贷款额度也在增加，目前平均贷款额度为50.5万澳元，接近历史新高。 墨尔本购房中介巴科斯说，许多年轻人开始厌倦租房生活，有了稳定的工作，再加上偶尔得到“父母银行”的帮助，他们就能踏上房市阶梯。
“主要原因是他们不喜欢租房，”巴科斯说，“他们认为，如果我能想方设法入市，再也不怕被房东赶出去，再也不必忍受房租一涨再涨，我绝对要这么干。” 几年来，租房市场长期供不应求。住房研究机构PropTrack最近的数据显示，全澳范围内的出租房空置率只有1.2%，但到2023年，澳洲的周租上涨了11.5%，每周中位数为580澳元。 不过当前全澳首置业者人数大大低于2021年的高峰期，当时，购房者可以获得廉价贷款。 11月份，昆州的首置业活动增幅最大，比上月增长了10.8%，ACT增长了14.2%。西澳的首置业人数比上月增长了4.7%，南澳（增长3.5%）和维州（增长1.2%）也出现了增长。 澳洲房地产协会（REIA）会长皮尔金顿说，政府应该做得更多。
巴科斯说，联邦政府的“首置业担保”政策仍然很受欢迎，该政策允许购房者只需支付5%首付即可购房。 联邦政府将开始帮助提高社会保障房和经济适用房的供应量，开放100亿澳元的“澳洲住房未来基金”和“国家住房协议”的第一轮资金申请，以帮助资助4万套房产的建设。 澳洲房产市场面临着可负担性危机，需要政府、开发商和购房者等各方共同合作来寻找解决方案。只有这样，才能确保澳洲居民能够获得安全、舒适且合理的住房。
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