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一般老百姓总有一个错误的观念，认为政府是伸张公义的组织，是扶贫劫富的——義士。所以打压房价，让每一个人都有房住，这是政府的责任。不幸的是，也許其他一般公共政策是如此，但在房价这件事上，政府肯定是靠在有房的这一方的。 谈到这件事，我们还得要追溯到中古世纪（一般而言1400年文艺复兴之前称为中古世纪）说起。欧洲從中古世纪開始，国家是没有军队的，我们现在去欧洲旅游，看到的一个个城堡，它属于诸侯们的，但當時诸侯很小。雖然有自己的庄园，土地，奴隶，但袛稱得上是一個領主 (現在我們所說的 Landlord這個字就是由此而來)有外侮侵来袭时，城门一关，自保求生，所以最后才会有北方日尔曼族，匈人（匈牙利人，一说是中国匈奴西迁的民族），伊斯兰教人，维京人, 帖木尔……入侵之事，最后大家看这样不行了，才允许政府重组军队，但唯一条件是必须经过有贵族、人民代表組成的议会开会同意才能为军费征税。可是，一开会，贵族及人民就开始要这个权利、那个权利，所以，政府一般来说，也希望最好不要开会，以免惹麻烦，英国及法国都曾有过一百多年也不开议会的历史。 所以整个欧洲政府与人民关系的政治史，基本上是建立在缴税上面。 这个传统演袭至今日，我們看看美国这次国会与政府斗法，为着是什么？还不就是预算，也就是要缴多少税的问题。你要提高上限可以但就要接受議會這個,那個條件，其實這和中古世紀的本質是一樣的。 有了这个概念，我们就不难了解为什么西方世界的政府很少人去动房地产这一块，因为，土地和房子是政府税收的最主要来源，什么Stamp duty，Land tax，Council fee，这些都无需议会开会就可年年征收了。所以有房的人愈多, 政府的Land tax收入也更丰富，地产交易活跃，州政的印花税（stamp tax）收得乐哈哈的，那政府怎会去打压房市呢？ 另一个政府不会打压房地产的理由是「政治现实」。 我们都知道，政府是由多数人选出来的，那我問大家：「是有房者多呢？还是无房屋者多？」当然是有房者多，澳洲约有70%以上的人是有房，这些人都希望房价上涨，（这也是推高房价的原因之一）所以执政者都希望「顺从民意」，这才会有总理亚伯特上个月说：「澳洲房地产上涨了，這表示每个人财富都增加了，这有什么不好？」他还说：「房地产温和上涨，才会有开发商愿意盖房子，增加房地产的供应量，这对房地产的长期发展是有帮助的。」还有一点更重要的事他没讲出口；「房地产被称为经济的火车头，房地产上涨，交易热络，才会带动整个经济的起飞，这对他执政的政绩是有帮助的。」 话说每個政府都希望炒房熱，但总还是要有人对房地产的暴涨踩刹车吧？否则房地产岂不像火箭一样一炮冲天？是的，那就是储备银行（各国的中央银行）。因為储备银行怕因为房地产飞涨，最后泡沫化，一旦泡沫破灭，会影响整个宏观经济，只是储备银行袛对房地产实施“调控”，并不出手干预，那各国中央银行用什么来调控房价呢？第一，利率，这点大家都懂不必多谈，第二个是货币供应量，（也就是俗称的收缩银根），这是中国人民银行现在在做的，前阵子，中国商业银行不是出现“钱荒”吗？没错，这就是人民银行搞的鬼。若您较细心一点的看，中国的房地产虽然表面看各一线城市还在涨，但我相信这已是最后一波泡沫了，因為现在中国房地产买卖，除非您关系特硬，否则一般炒房客是从银行里借不到钱的，所以我说，中国房地产现在是“氣数已尽”。 第三,中央银行的另一个调控杀手锏，那就是抓紧贷款成数及贷款条件，这是澳洲储银现在在做的。为了阻止像美国房丽美和房地美那种没有首付，沒有工作也可以买房、炒房所產生的风险，澳洲储银一连在捉紧贷款条件，有人说，澳洲房地产的水份并不多，指的就是这一块，因为澳洲买房的贷款条件其实现在是捉得很紧的。 最后，笔者回到主题，問一句话：「政府真的无法控制房价吗？」当然有，新加波就是一个非常典型的例子，政府把所有土地集中在手中，统一规划，并且拼命盖公屋提高供應，（新加波人80%以上的人民住在公屋里）所以新加波虽然地窄人稠，但并没有发生香港式的地产暴涨现象。其实，中国比新加波更有能力这样做，因为中国所有土地控制在政府手里，只要调控土地供给面就可掌控房价，可惜回到本文上面提及的，現在中国地方政府的财政收入最重要是靠卖地和房地產交易稅，这攸关他们的税收，他们当然不讓中央干預房市，这点我们有机会再深谈。 |
