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周天勇：房价这么多年的调控效果并不理想，当然不调控可能涨得更厉害，从这个意义上讲，十年九调还是有一定作用的。但是，多年的调控主要依靠行政干预，如限购，这和我们的市场经济改革是背道而驰的。其次，我们总是控制土地供应，结果是越控制房屋供给越少，房价就越高。再次，房地产调控一定要和财税、土地制度改革结合起来，不改革就不能治本。当前，地方的卖地冲动、土地财政和中央降低房价的目标是相反的，房价涨得越高，地卖得越贵，地方财政收入就越高。再加上行政寡头性垄断卖地、招拍挂、溢价卖地、价高者得、70年产权一次付清，本身就是推高地价的一个机制。以上问题不从根本上解决，房价很难降得下来。 加大保障房供给是另一条举措，它相对缓解了城市的房价，但也存在很多问题：首先是钱从哪儿来？几千万套房子，中央财政只划拨十分之一，十分之九要靠地方筹集，地方的一个出路就是卖地补贴保障房，保障房的价格成本被摊进了普通商品房，一部分人的房子有保障了，另一部分人的房价却更高了。地方政府没那么多钱，靠银行贷款，肯定形成坏帐。 其次，政府想要用保障房解决大规模人群的住房，保障房的资金筹措，招标和建设，工程验收，低收入人群认定，保障房分配，社区管理都会涉及一系列问题。如招标中的腐败，工程建设中的偷工减料，分配中的腐败，资金难以回收，银行形成大量坏帐，低收入人群甄别成本太高等等。 再次，教育、医疗、养老等等负担太大，现在养老金缺口这么大，未来养老、医疗成本越来越高，义务教育才实行到九年，再把房子背上，国家财政能否支撑是个问题，国家财政有可能破产。中国的人均GDP才6000多美元，低于世界平均水平的10100多美元，几亿人的住房问题不可能依靠保障房解决。所以，保障房也就是保障城市低收入者，但最应当保障的是那些流浪汉、极低收入的农民工，而他们恰恰是得不到保障的人群。所以我对保障房政策不乐观。 新城镇化背景下的房地产调控 《21世纪》：当前，我国正处于城镇化快速发展时期，这次国务院常务会议也提出“短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局恐将难以根本改变”。未来在推进城镇化的过程中，如何进一步实施房地产调控？ 聂梅生：我觉得这句话说得非常负责、实事求是，预期了很难改变供求紧张。城镇化就是农村人口向城市转移，城市人口增加导致城市房子的需求增加，如果供给跟不上，肯定会造成供需不平衡，房价肯定会上涨。怎么解决？我认为第一要疏导，城镇化不仅是增加大城市人口，而且应该建立很多容纳城市人口转移的新的城镇，并进行产业结构调整，和农业现代化结合起来，形成一些新城镇，而这些新城镇和我们整个经济发展是并轨的。这样供需就可以在新的板块里平衡，而不是在老的板块里平衡。 第二，我主张因地制宜地制定政策，应该给地方留有一定的空间，不要全国一刀切。这次要求地方制定控房价政策并问责，是正确的。比如，北京房价上涨和其他城市不一样。北京这一轮房价上涨是从租金开始的。比如我原来3000块钱可以租到一套房，现在租金涨到5000块，那我不如买房，用5000块钱交月供。所以房租上涨导致一部分人去买房，而他买的很可能是二手房，因为二手房有很多小户型，而且地段又比较好，于是二手房的房价快速上涨，然后再推动一手房房价上升。但其它城市不一样。所以房价控制不要一刀切，让各个地方根据自己情况制定政策，比如有很多城市没有解决小产权问题，如果能把这些问题解决掉，哪怕释放到保障性住房里面，都能解决相当一部分人的住房问题。 周天勇：城镇化可能会导致大量征地、会产生一些房地产泡沫。在城镇化过程中，如果转移进来的大量是富人，或者高收入者，他们对于房屋有需求，房价就会上涨。但如果是农民工，根本买不起房子，我们在推进城镇化过程中又盖了一堆房子，房价是上涨还是下降？不好说。住房问题一定要寻求多种渠道解决：首先加大住宅土地供应，降低商品房价格；其次，改变土地寡头行政垄断招拍挂出让等制度，所有土地同地同价，都允许平等进入市场交易，政府征税。现在房价的50%是土地出让金，加上其他税费，都到了70%是地方政府的钱，房价怎么可能降下来？因此，要用房产税替代土地出让金，来抑制投机炒作。 房产税扩围的挑战与方向 《21世纪》：房产税的制度设计初衷之一是抑制高房价，但上海、重庆的房产税试点被指“抑制房价作用并不明显”。您认为房产税在楼市调控中扮演什么角色？您如何评价房地产税试点的效果？ 聂梅生：我认为房产税是一个长效的体制性建设，是一个税制改革，早晚都是要推进的。我不认为重庆和上海房产税扩围后会对抑制房价有多大的作用。因为这两个试点只是对其中特定类型的房子征税，而这部分房子在楼市中所占比例并不大。实际上房产税对当期的房价没有什么影响，但它起到一个预期的作用。一是预期将来是要普收房产税，二是预期不能买那么多套房子。房产税是普收还是对在某界限之上的房屋征收，这是一个大问题。在很多国家，房产税是对持有者普收的，至于收多收少和经济形势、房子的评估价格有关，这是合理的。但中国由于种种问题，现在看起来不可能普收。尤其是房改之后有很多障碍，房改时的房价很便宜，现在房价涨了十倍，如果按照现在的评估价格来收房产税肯定是不行的，会牵扯到很大一部分人的生活问题。如果不普收，房产税对整个房地产市场的影响是有限的。它主要的作用在于制度建设，通过一些试点摸到房产税的经验，然后看怎么样逐步推开。既然不可能普收，就要划一条线作为征收标准，或者是新房，或者是超面积，或者是高档房。 推行房产税的一个问题是如何划线，就是满足什么条件的房子需要征收房产税，第二是土地出让金和房产税的问题，不可能一边收土地出让金，一边又每年收房产税，因为土地出让金最后体现在房价里。这样从法理上讲是有问题的，老百姓会认为是重复收税。因为如果按现值征收房产税，就等于把现值的土地评估进去了。把土地部分加进去的叫房地产税，和房产税是不一样的。如果你说这不是重复收税，要说出理由来，在公开听证的过程中解决这些问题，而不是各个部委之间内部商量解决。 周天勇：目前重庆和上海的房产税征税的人群很少、税率又很低，不起什么作用。我觉得未来房产税在设计上要区别对待：现在要买房子的人、还没买房子的人、已经买了房子的人。 国家有这么几点需要考虑，起步的时候对基本居住面积的税率低一些，对退休的、低收入、拥有一套住房的税率也要低一些，比如刚开始买3000一平米，100平就30多万，现在涨到5万一平米，变成500万了，如果按照500万让退休、下岗、低收入人群交税，他确实交不起，对于这种状况，按照原价征收就行了。还有一些是去年刚买了房子的，房贷很重，这边交税，那边再交房贷利息，是受不了的，这种就要考虑到他买房的时候已经交了土地出让金，征税的时候要退税。至于有两套、三套甚至十几套、一百多套房子的人就应当交重税，可以采取累进税率，因为国家的土地资源是稀缺的，房子的基本用途应当定位于居住消费，而不主要是用来投资或闲置增值的。 《21世纪》：房产税改革是一项系统的工程，非常复杂，但同时又非常敏感，很容易激发大众的不满与抱怨。您认为房产税改革未来应如何进一步推进？ |
