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按照最新地产报告显示，在住房短缺和可负担性恶化的挤压下，墨尔本即便仍位居全球宜居榜第四，却已经被点名为可能把整整一代维州人排除在房市之外的高风险地区。维州的人口已经正式突破700万大关，并且在全国各州中增速最快。 澳洲官方自己的长期预测也承认：到2051年，维州人口将达约1030万，意味着在不到30年时间里要多容纳超过300万人；要想仅仅维持现在这种已经紧绷的住房压力，全州还得再补上一百六十多万套住房。 在这种人口猛涨+供给滞后的剪刀差下，住房问题就变得越来越沉重。 住得起，才谈得上宜居 过去我们谈墨尔本宜居，更多提的是气候适中、教育医疗资源丰富、文化生活多元，却很少意识到住房供应充足、居住成本相对可控也是支撑宜居指数的关键指标之一。Charter Keck Cramer全国研究执行总监Richard Temlett就强调，大家在墨尔本很大程度上是因为普通家庭还能在合理通勤范围内找到负担得起的房子。 如今这个观念正在改变。一方面，墨尔本在全球宜居榜上的名次不再稳坐第一；另一方面，越来越多本地年轻人和新移民发现：工资涨幅远远跑不过房价和租金，进场门槛越抬越高。 维州在就业创造、人口增长、住宅供应、首次置业者活跃度等指标上仍位列全国前列，看上去很有潜力，但如果供应始终慢半拍，这些优势很容易被住房焦虑抵消。 Temlett的警告很直接：如果住房供应和可负担性问题得不到有效解决，墨尔本可能长期丧失竞争力，整整一代人被锁在房市门外，宜居光环也会一点点被磨掉。这句话，对所有指望在此落地生根的家庭来说，都是现实而冷冰冰的提醒。 人口狂飙：从700万到1030万 要理解维州的住房压力，先要看它的人口曲线。按照维州政府官方预测，维州人口预计将从当前约700万，在2051年左右增长到1030万左右，是全澳增速最快的州之一。 这不是一条平滑向上的直线，而是一波一波的加速段。在疫情后边境重开、移民政策调整的背景下，净海外移民成为最核心的增量来源。最新数据表明，2024–25财年，维州净海外移民为全州带来了约87768名新居民，UDIA估算近年平均每年约有12万新居民涌入维州，意味着几乎每一天都有三四百个新维州人需要解决住房问题。 更棘手的是家庭结构的变化。维州议会关于租赁与住房负担能力的调查指出，家庭户规模整体在缩小，一人户、两人户增多，空置卧室反而在上升，也就是说，同样的人口会拆分为更多家庭，从而需要更多套住房。这就造成一种看不见的挤压：不是只有人口在涨，真正需要的房子数量涨得更快。 维州建房足够多却依旧不够住 从绝对数字看，维周在全国范围内的建房算得上是名列前茅。联邦官方通过国家住房协议承诺，五年内在全澳建成120万套位置优良的新住房，平均每年需要约24万套。 但官方统计显示，执行第一年，全国就已经落后目标约6万套，新屋完工数量比所需水平低了约四分之一。 在这样的全国大背景下，维州又额外给自己加了一道更高的门槛。在《维州住房声明：未来十年2024–2034》里，政府承诺十年新增80万套住房，相当于每年约8万套；同时为了应对人口奔向1030万的长期趋势，到2051年需要新增约224万套住房，即长期均值同样是每年8万套。 问题在于，现实的建房速度明显掉队。ABS最新数据显示，2024年维州完成的住房仅约60220套，比每年8万套的目标少了近四分之一，且当年第四季度完工量还出现了近9%的下滑，创下2023年初以来新低。这意味着：即便维州在审批和开工端看上去很努力，在真正交付到居民手里的完工住宅上，缺口仍然在一年一年累积。时间拖得越长，后面要补的窟窿就越大。 房市困境：高税负，慢审批与成本飙升 既然所有政府文件都在强调要多建房，为什么现实中新项目还是慢、贵、难？UDIA维州最新选举纲领给出的解释很直接：政府对房产的高度依赖性税收，正在压垮行业并推高房价。 该机构委托研究显示，一套新建住房的总成本中，约有42%是由各类税费、基础设施收费和规费构成，也就是说房价里几乎接近一半是在为制度买单。 同时，建造端的效率在下降 Master Builders Australia的数据指出，独立屋平均建造周期已经从多年前的8.6个月拉长到约11.5个月，公寓项目从21个月拉长到接近33个月，劳动力生产率下降、材料成本上升和规范要求增加，让每一套房子的时间和资金成本都在增加。 在审批环节，大量项目卡在多部门规划和基础设施审批中，时间一拖再拖，开发商为应对不确定性，不是提高价格，就是干脆把投资转向规则更稳定、税负更低的其他州。也因此，Temlett才会一再呼吁：维州要想真正缓解住房危机，必须下决心降低全澳最高的房产税负，释放更多增长的可开发土地，并通过减税、明确规则等方式，把包括海外资金在内的长期资本重新吸引回住房市场。 有关政策的争论还在继续 在住房问题愈演愈烈的当下，维州政坛内部对城市应该长成什么样并没有达成共识。反对党领袖Jess Wilson提出的方案，是一套扩建中心区和加快外郊土地释放的组合拳：一方面提升中央和次级中心的容积率，鼓励更多中高密度开发；另一方面加快释放外郊可开发土地，让家庭可以在相对可负担的价位上买到更大面积的住房。 这个思路得到了不少房产团体的支持，认为更贴近实际购房需求。与之相对，州长Jacinta Allan则坚持政府现有路线，以交通走廊为轴打造20层高公寓，并加速联排别墅开发，同时维持70% 新房建在既有城区、30%在城市扩展区的长期结构目标，理由是不能再无限向外摊大饼，否则基础设施和通勤成本会反噬宜居度。 行业组织如UDIA则相对务实：一方面支持提升内城和公共交通节点的中高密度开发，另一方面也提醒不能僵化地坚持某个比例，更不能在土地供应、审批和税制不改的前提下，单靠规划口号去画大饼，否则既完不成数量目标，也无法缓解千禧一代和新移民的实际居住压力。 对维州房市的清晰判断 1.维州人口破千万已经成为定局 官方预测、人口增速和移民结构都在指向这一点； • 对住房、基础设施、教育和医疗，都是长期、系统性的压力。 2.全国都在缺房，维州只是压力更集中的那个 • 联邦的120万套住房协议开局就落后，行业普遍预计无法完全达标； • 在这样的全国背景下，维州即使建房数量领跑，也很难独善其身。 3.被排除的一代并不是夸张说法，而是数据支撑的现实风险 • 典型家庭能买得起的房源比例只有15%，低收入家庭更是几乎买不到； • 租房端则是有统计以来最艰难的一年，租金涨幅持续跑赢收入。 维州现如今面临的，是一场从城市口碑转向硬核指标的宜居大考。一边是人口奔向千万、五年120万套、十年80万套、到2051年224万套的宏大目标，另一边是全国第一年就落后6万套、维州年度完工明显低于目标、税负和建造成本持续攀升的现实。 |
