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房贷对冲账户帮助许多澳大利亚人减少了房贷利息，但它并不总是带来好处。 房贷对冲账户是住房市场中的常见产品，它让房主在可随时支取储蓄的同时支付更少的贷款利息，然而最新研究发现，这一方式并非对所有人都有利。 本周发表在《Economic Record》期刊上的研究发现，澳大利亚的房贷对冲账户在很大程度上有利于富裕家庭，让低收入家庭处境更糟。 这项研究的主要负责人、悉尼大学经济学院高级讲师格雷厄姆（James Graham）表示，他建立的澳大利亚首个房贷对冲账户学术分析模型显示，当前的房贷对冲账户系统可能正在加剧不平等。 格雷厄姆告诉SBS，他开展这项研究是因为他身边“所有人”都在讨论买房和开设房贷对冲账户，而他想弄清楚这样的产品是否真的有价值。 “我认为很多人之所以选择这种账户，只是因为它是许多银行提供的默认选项，”他说。 “也有人会更认真地思考，问自己是否真的能从这种产品中获益。” 格雷厄姆表示，他的研究目标是弄清楚“谁在使用房贷对冲账户、谁从中受益以及受益多少”。
什么是房贷对冲账户，它的运作原理是什么？ 房贷对冲账户是一种与住房贷款相连的储蓄账户。这是银行为房主提供的常见服务，可以帮助房主减少贷款利息。根据澳大利亚储备银行2021年的分析，澳大利亚大约40%有房贷的人在使用这种账户。 房主在对冲账户里存入部分资金，这个账户可以像普通储蓄账户一样自由使用。 例如，如果你的房贷是50万澳元，并在对冲账户中存入5万澳元，那么你只需为45万澳元支付利息。 “对冲账户的好处在于，你账户里的钱随时可以使用。假设明天你遇到紧急情况的话，你可以立即取出这笔钱使用，这种账户同时可以减少你的房贷利息，”格雷厄姆说。 有些房贷方案需要支付一次性的前期费用，而另一些则不收取前期费用，但会提高利率。 格雷厄姆想研究的正是这种收费上的差异。 他说，有些银行可能会收取年费，而另一些银行则不收年费，但会提高贷款利率。 “还有些银行推出各种复杂的贷款组合方案，让人难以弄清楚这种账户的真实花费。” 他说，有些人可能并不完全明白自己在做什么，也可能没有在对冲账户中存入足够的钱，从而无法享受利息优惠。 “有时候确实很难弄清楚，你到底为何要为这些东西付费。” 维州房贷压力机构的政策与宣传负责人博伊德（Denise Boyd）表示，房贷对冲账户可能“非常复杂”，银行有责任向客户提供“清晰、准确的信息”。 但她也指出，客户自己也应“不断提出问题”。 “你必须确保一开始就得到正确的信息说明。如果没有正确信息，你就会失去利息优惠。人们需要了解这一点。”
房贷对冲账户研究的结论是什么？ 在研究过程中，格雷厄姆研究了不同类型的房贷对冲账户对不同贷款的影响，并发现“不同的定价结构带来不同的好处，但也在损害不同人群的利益”。 他说，那些贷款额较大且储蓄能力强的人，是最能从有年费的对冲账户中受益的群体。 “这实际上有利于最富有的人，因为你必须先有一笔很大的贷款，这样使用这种账户才值得。” 还有一些方案是不收取年费，而是在贷款利率上略作上调。 “这种方案实际上对贷款额较小的人稍微更有利，”他说。“因为如果你的贷款额度较小，你为这种产品支付的费用也较少。与大额贷款相比，这让小额贷款处于更有利的位置。” 总体而言，格雷厄姆的研究发现，最关键的问题在于人们缺乏关于如何真正从对冲账户中获益的教育与认知。 “许多家庭可能在并未完全了解这种产品的运作方式的情况下就开设了账户，而在某些情况下，他们的经济状况反而因此更糟。” 格雷厄姆指出，由于低收入家庭往往不了解对冲账户的运作机制，他们很容易在长期使用中亏损，而且银行账户具有“黏性”，也就是说人们一旦开设账户，通常不会将其关闭，即便这种账户已经不再划算。 金融比较网站Canstar的数据观察总监廷德尔（Sally Tindall）表示，对冲账户的使用率似乎正在上升。 “这是一种非常受欢迎的产品，而且确实能带来好处，因为银行会每天根据账户余额调整利息。即使储蓄金额时多时少，长期来看仍然可以有所不同。” 她表示，对冲账户在过去通常比“再提取账户”（redraw account）收取更高的费用和利息，“再提取账户”也允许房贷持有人从贷款中提取部分资金。 廷德尔说，银行似乎意识到消费者更倾向于选择低利率的对冲账户。 “如今，一些银行不再提高利率，”她说。“以前银行可能会这么做，但现在竞争更激烈，关键在于这些费用是否物有所值。而费用在不同银行之间也有差异。” 维州房贷压力机构的政策与宣传负责人博伊德表示，如果人们不确定自己的对冲账户是否适合自己，应该向银行进行咨询。 廷德尔建议，凡是有房贷对冲账户的人，都应至少每年检查一次自己的利率，以确保获得最符合自身需求的选择。 政府在线理财平台Moneysmart的金融专家戴维斯表示：“为自己挑选合适的房贷方案极其重要。” 她告诉SBS说：“不要害怕定期审查你的房贷，并要求金融机构为你提供更优惠的方案。” “查看你考虑申请的任何房贷的‘关键信息表’，它会显示你的还款额、贷款周期内的总利息，以及你需要支付的各项费用。” “有一个警示信号，那就是一些金融机构会因为你开设了对冲账户而收取额外或更高的费用。” “如果是这样，你必须确保存入对冲账户的钱所节省的利息，要超过你为高费用或高利率所付出的成本。” “否则，你可能会得不偿失。” 她还建议，在选择房贷前比较多种方案，并使用政府工具（如Moneysmart的房贷计算器）计算房贷的长期成本。 “房贷可能是你一生中最大的一笔债务，也是最大的一项支出之一。利率上的微小差异，都可能在整个贷款期限内带来数千甚至数万澳元的差距。”
借款人一个举动或可每年节省数千澳元 新的借款人一向比现有房贷客户享有更低的利率，但如果现有房贷客户能进行再融资或重新协商，就可以节省大笔的金钱。 房贷专家向澳大利亚自住业主传达了相关的信息，自主业主们正面临着 2023 年进一步加息的前景。 好消息是，贷款人如果比价就可以得到更划算的价格，平均每年节省超过二千澳元，或者在贷款期内节省超过 10 万澳元。 无论是再融资还是重新协商，以下是如何确保得到更佳交易并避免多付贷款的方法。 比较不同按揭的特点也很重要。 房贷专家建议：“对冲账户通常是房屋贷款的最佳特点，它是一个与按揭相连的储蓄账户，存入对冲账户的每一澳元都会暂时抵消你的贷款。” “因此，如果你正在查看利率非常相似的两项贷款，但一个有抵销账户而另一个没有，你就会想‘我想要那个对冲账户，这对我来说很有价值，因为它是一个灵活的银行账户，附加在我的按揭，并可以逐渐地降低我的利息。’” 与现有贷方重新协商，它比再融资更快、更容易，因为它避免了要向不同贷方申请新贷款的过程。 借款人可以自己重新协商或使用按揭经纪服务来处理。建议是你要确保了解目前贷款的详细信息和利率。因为你了解这些事，就可以将竞争对手的利率和报价告知贷方，让他们知道你知道市场状况，但最重要的是打个电话。借款人应该每年至少检查一次他们的房贷利率。 检查你的利率和月结单。然后看看贷方的网站，你的利率是否高于他们的最佳价格，其它地方是否有更好的利率？你会惊讶地发现，即使是在同一家贷款机构，已经获得几年贷款的人所支付的利率可能是高得多。 |
