 |  |  |  |  |
 |  |  |  |  |
 |  |  |  |  |
 |  |  |  |
联邦大选临近，有关房屋负扣税和资本利得税是否应该改革的话题引发了诸多讨论，两个主要政党都表示不会对此类税收政策做出调整，这背后有什么原因？目前高额的房价又是否可以“甩锅”给这些政策呢？
房产负扣税政策面临危机 近年来，澳洲房产市场因负扣税政策的存在，吸引了大量投资者的关注。然而，随着工党政府不断推进改革，负扣税这一长期以来支撑投资市场的重要政策，面临着被取消的风险。这一变化将对房价、租金以及整体市场格局产生深远的影响，投资者必须提前了解并做好准备。 什么是负扣税？ 负扣税是澳洲税收体系中针对房产投资者的一个关键优惠政策。简单而言，负扣税允许投资者在房产投资中产生的亏损从其应纳税收入中扣除。具体来说，如果投资者的房产支出（包括房贷利息、管理费、维修费等）超过了租金收入，那么这个亏损可以用来减少其他收入的应纳税金额。这为房产投资者提供了现金流缓解，尤其是对高收入人群具有很大吸引力。 例如，假设某投资者的房产每年的租金收入为2万澳元，而房贷利息和其他支出为3万澳元。投资者的亏损为1万澳元。在负扣税政策下，这1万澳元可以从投资者的应纳税收入中扣除，进而减少应缴的税款。对于年收入较高的投资者来说，负扣税的作用更加明显，因为税率越高，节省的税款就越多。 负扣税政策自推出以来，一直被认为是鼓励澳洲房地产投资的重要推动力。它不仅降低了持有房产的成本，还刺激了投资者对租赁房产的需求。然而，随着房价高涨和社会不平等问题的加剧，负扣税政策受到了越来越多的批评，工党政府开始考虑取消这一政策。 资本利得税适用于拥有房屋等资产至少12个月后出售的情况——卖家出售资产（包括股票、债券、珠宝和房地产）所得利润可享受 50% 的税收折扣。 负扣税是指投资者用投资收入来抵消维持投资所产生的损失或成本的能力，这意味着他们可以缴纳更少的所得税。 议会预算办公室去年6月的分析显示，这两项优惠措施导致的税收损失已从2014-15财年的67亿澳元增至2023-24财年的109亿澳元。预计2024-25财年这一数字将达到123亿澳元。 绿党住房问题发言人 马克斯·钱德勒-马瑟表示，经济学界一致认为两党的政策都将推高房价。 “住房问题的战线已经划定。我们有两个主要政党——工党和自由党——都希望房价上涨。他们希望推动房价上涨，将数百万澳大利亚人拒之门外，使他们永远无法买房。各政治派别的经济学家都对这些政策表示反对，称其为‘灾难性的局面’。其实，这不仅仅是单一的窘迫局面，而是一场有关住房问题的彻底灾难，工党和自由党正在把数百万租房者的梦想付之一炬，因为他们正在推动房价上涨。”
工党为何考虑取消负扣税？ 工党政府考虑取消负扣税的原因主要涉及两个方面：社会公平性和房产市场的可持续性。近年来，澳洲房价持续上涨，首次购房者面临越来越大的压力。工党认为，负扣税政策在一定程度上助长了这种局面，因为它使得投资者能够在持有房产时享有税收优惠，进而推动了房产价格的进一步上涨。对于那些希望购买自住房的人来说，这无疑是一个不利因素。 其次，工党还关注到，负扣税的存在为高收入者带来了不对等的税务优势。由于负扣税政策的作用，很多高收入者通过投资房产，将应纳税收入降低至较低水平，这在某种程度上加剧了社会的财富差距。因此，取消负扣税被视为一种解决这一问题的方法，旨在增加社会的税收公平性。 此外，工党还提出，取消负扣税可以为政府节省大量财政支出。根据澳洲研究院的估算，负扣税和资本利得税的减免每年给政府带来了数十亿澳元的收入损失。如果取消这些税收优惠，政府将能够通过节省下来的资金建造更多的可负担住房，从而缓解住房危机。
取消负扣税的影响：两派观点 针对负扣税政策的取消，市场上存在两种主要的观点：支持负扣税的一方认为，负扣税能够有效地增加租赁市场的房源供应，而反对负扣税的一方则认为，这一政策在推高房价和加剧不平等上发挥了不良作用。 支持负扣税的观点认为，负扣税的存在鼓励了投资者进入房地产市场，从而为租赁市场提供了更多的住房。如果取消负扣税，投资者将减少，房屋供应下降，租房市场将变得更加紧张，租金可能会因此大幅上涨。特别是在目前澳洲租赁市场供需不平衡的情况下，取消负扣税可能会进一步加剧这一问题。 反对负扣税的观点则认为，正是由于负扣税的存在，投资者大量涌入房产市场，导致房价被推高，首次购房者负担加重。取消负扣税将减少投资者的竞争，改善市场的负担能力，从而让更多首次购房者有机会进入市场。此外，他们还指出，负扣税的取消将削减房地产投机行为，使房价更加合理。
专家怎么看 卧龙岗大学商学院金融学教授潘小飞表示，根据此前工党所进行的调研，现有的证据并不足以证明负扣税和资本利得税会对经济造成负面影响。 面对部分人声称负扣税会使富人变得更富，并扩大阶级差距的观点，他强调，负扣税在澳大利亚已经长期存在，政府在1980年代曾短暂取消过该政策，但由于效果不佳，房地产价格不降反升，不久之后便重新开始实施。他表示，当投资者无法从房产中获得优惠时，其势必会将成本转移到市场中的其他群体，消费者或许会因此受到牵连。 阿德莱德大学商学院高级讲师许立民博士对这一看法表示同意，他认为，影响房价的关键是供需关系，而非现有政策。此外他还指出，富人会有其他合理避税的方式，将阶级差距归咎于税收政策是不合理的。 除此之外，潘小飞教授还表示，从长期来看，取消房屋负扣税和资本利得税反而可能会导致房地产进一步价格攀升，并结合目前中美贸易战的紧张局势，指出了澳洲政府可以采取的行动来维持经济水平和提高居民生活水平。
两党住房政策受到人们的质疑 联邦大选即将到来之际，主要政党的住房政策受到人们的质疑。 两党均表示，不会考虑改革房屋负扣税、资本利得税折扣优惠等政策。绿党批评这将导致房地产价格大幅上涨，并将许多首次购房者挤出了市场。 负扣税是指投资者用投资收入抵消维持投资所产生的损失或成本的能力。 在即将举行的联邦大选中，两大主要政党均未承诺改革房屋负扣税、资本利得税折扣优惠等政策。这招致了绿党的批评。
工党的住房政策 工党做出了两项重要的新承诺：投入100 亿澳元，在八年内建造10万套住房，专门出售给首次购房者；并扩大计划，允许首次购房者仅需支付5%的首付即可购房，而无需支付昂贵的保险。 阿尔巴尼斯表示，政府将从明年开始与各州合作，加快土地释放和规划审批，在空置或未充分利用的政府土地上建造这些房屋。 该变更将于2026 年1月1日起生效。作为扩展计划的一部分，房产价格限额将根据各城市和地区的平均房价进行上调。 悉尼目前的房产价格限额为90万澳元，将上调至150万澳元，布里斯班的房产价格限额将从70万澳元上调至100万澳元。维州首府或地区中心的房价限额将从80万澳元提高到95万澳元；珀斯从60万澳元提高到85万澳元；阿德莱德从60万澳元提高到90万澳元；霍巴特从60万澳元提高到70万澳元。 工党在 2016 年和 2019 年大选中就负扣税问题展开的竞选活动均未成功，因此对于重新考虑改革感到紧张。 在2019年大选之前，时任工党领袖比尔·肖顿 (Bill Shorten) 提议将负扣税限制在新房产范围内，并将资本利得税优惠从50%降至 25%。
联盟党的住房政策 联盟党方面，主要政策是提供抵押贷款利息的税收折扣，并允许人们使用高达5万澳元的养老金来买房，这将为高收入者带来最大的利益。 首次购房者抵押贷款减免计划（The First Home Buyer Mortgage Deductibility Scheme ）将允许购买新房的首次购房者从所得税中扣除抵押贷款利息。 该法案将允许首次购买新房的购房者在提交纳税申报表时扣除五年内首笔65万澳元住房贷款的利息。 房产购买价格或贷款金额没有上限。 该计划将适用于自住业主，并进行经济状况调查，单身人士的收入上限为175,000澳元，伴侣的收入上限为250,000澳元。 一旦符合资格，即使收入增加，参与者仍可享受扣除。 根据联盟党的抵押贷款折扣计划，高收入者面临更高税率，但获得的减免却更多。比如，年收入24万澳元、抵押贷款65万澳元的人，五年内可获得高达8.7万澳元的减免福利，而年收入6万澳元、抵押贷款25万澳元的人，五年内获得的减免福利则少得多，只有2.3万澳元。 联盟党将在执政的头100天内将该计划立法。 专家表示，最能从退休金中受益的人可能是那些收入较高、实际上能够积累足够多的钱来提取全额退休金的人。该党承诺拨出50亿澳元，用于在绿地上建设街道和污水处理等基础设施。
绿党的住房政策 绿党继续主张废除负扣税，并将节省下来的收入用于建设公共住房，并推动冻结租金和限制租金。 除了取消负扣税折扣外，绿党的政策还将取消现有的针对多处房产的资本利得税优惠。
负扣税对房价的影响 澳洲研究院近期发布了一份报告，明确指出负扣税和资本利得税的折扣是推高房价的主要原因之一。根据该报告，负扣税政策让更多的投资者涌入房地产市场，增加了房产需求，进而推高了房价。这份报告呼吁政府限制负扣税的适用范围，建议将其仅适用于新建房产，以减少对现有房产市场的过度干预。 此外，报告还指出，取消负扣税和资本利得税的减免，除了能降低房价外，还可以为政府带来巨额的税收收入。这些资金可以用于建造更多的公共住房和可负担住房，从而进一步缓解住房压力。澳洲研究院认为，这将有助于实现更大的社会公平性，并减轻首次购房者的负担。 值得注意的是，报告中还提到，住房供应并不是唯一解决房价上涨的手段。虽然过去十年里，住房供应量有所增加，但房价依然上涨了75%。报告认为，政策的改变，尤其是税收优惠政策的调整，才是控制房价的关键。
澳大利亚房产委员会的观点 尽管澳洲研究院等智库支持取消负扣税，澳大利亚房产委员会（Property Council of Australia）却持有完全相反的观点。根据他们的研究，负扣税和资本利得税的折扣实际上为房价提供了下行压力，增加了租赁房产的供应，特别是帮助了低收入和中等收入的投资者维持其房产投资。 房产委员会的报告指出，大约三分之二的投资者年收入在8万澳元以下，这些投资者依赖负扣税来维持其投资物业的现金流。如果取消负扣税，很多中低收入的投资者将被迫退出市场，减少了租赁市场的供应，进一步推高租金。 此外，房产委员会还强调，负扣税和资本利得税的优惠政策不仅仅是帮助了投资者，还推动了新房的建造。他们指出，每年大约三分之一的新房供应是由投资者购买的。因此，如果取消负扣税，可能会对新房建设产生不利影响，进一步加剧房屋短缺问题。
新西兰取消负扣税的后果 新西兰在前几年取消了负扣税，这为我们提供了一个类似政策变动的参考案例。在新西兰取消负扣税后的三年里，房价和租金都经历了显著的上涨，投资者也显著减少。根据新西兰央行的数据，在取消负扣税的首年，房价上涨了27%，而租金也持续攀升。这显示出负扣税的取消并没有如预期那样减缓房价的上涨，反而导致了租赁市场的紧张。 不过，值得注意的是，疫情的影响也同时推高了新西兰的房价。因此，很难将房价上涨完全归因于负扣税的取消。然而，这一案例表明，负扣税的取消可能并不能有效地抑制房价上涨，反而可能加剧租金压力。
投资者如何应对负扣税取消？ 无论负扣税是否最终被取消，投资者都应该提前为可能的政策变化做好准备。首先，确保投资项目的现金流健康是关键。如果房产的持有完全依赖于负扣税带来的税收优惠，那么一旦政策发生变化，投资者可能会面临现金流压力。因此，投资者应评估自己的投资组合，确保在负扣税取消的情况下依然能够维持良好的现金流。 其次，投资者可以考虑通过多元化资产配置来降低风险。不仅仅依赖房地产，可以适当增加股票、基金等其他资产形式，以平衡未来可能的市场波动。 此外，咨询专业的澳洲买家代理也可以帮助投资者评估未来的投资方向。买家代理可以根据市场趋势，为投资者提供定制化的建议，帮助他们更好地应对政策变动。 负扣税的未来依然存在不确定性，但它对澳洲房地产市场的影响不容忽视。无论政策如何变化，投资者都需要时刻保持灵活性，确保其投资决策基于长期稳健的现金流和资产增值。 在面临政策不确定性的情况下，选择具有长期潜力的优质房产，确保良好的现金流管理，是应对负扣税政策变化的关键策略。通过与专业的买家代理合作，投资者可以获得更多市场洞察，从而在政策变化中立于不败之地。 |
