“楼花”还能红多久？

“楼花”还能红多久？（主标题）

——墨尔本公寓楼现状大调查

（本报记者 董惠琪 报道）“现在新房的价格是二手房的两倍，但其实很多二手房和新房没有太大区别，这其实都是房地产商在其中捣鬼。”来澳洲已有20多年的华侨Simon先生说：“买这样的新房就和买车一样，转手就不值钱了。”这位华侨口中所说的新房就是指近年来持续推动墨尔本房价快速增长的公寓房，澳洲洲府城市的人口增长正在推高对此类高密度住房和公寓房市场的需求，不持PR的外来投资者几乎都一致选购公寓房以投资或居住。

预计2015年底，超级密度的公寓民房在墨尔本CBD地区会达到至少37栋。而在2002年，这样的高密度房屋在墨尔本市政府辖区只有3栋。前不久，维多利亚州一下子批准了三个超高层公寓房新房兴建的计划，这其中就包括高达100层的澳大利亚108——南半球最高大厦的建设计划。在市场经济里，价格受供求关系的影响，近年来墨尔本公寓楼的价格也是水涨船高，究竟是外来投资者还是本地居住者抢占了墨尔本公寓楼高地？

“卖”楼：公寓楼数量增长、价格上涨、空置率升高

根据澳洲房产政策，海外人士在澳洲买房只能买新房，不能买二手房，所以外国投资者在澳洲大量购买楼花——它是地产物业市场的一个名词，是一种投资工具不动产期货，指该地产发展项目还未完成。大量的楼花需求，加之房地产商的大肆营销，墨尔本市楼花价格近年来大幅提升。“墨尔本在未来几年将会出现前所未见的最大的年度公寓供应量。”Knight Frank研究室主任Richard Jenkins称。

墨尔本市开发活动数据显示，到今年年底，将会有近6000套住宅完工或者即将完工，是过去十年来每年平均数据的三倍。墨尔本市府区域有超过6000套在建住宅，覆盖区域包括CBD，Docklands，南岸（Southbank）以及Carlton，预计将于2015年竣工。CBD的11546套住宅中有超过半数将于2014年和2015年建成。在Carlton，1361套新住宅将会在此期间完工，高于2002到2013年期间建造的数量。

在墨尔本市中心地区从事房地产买卖生意的华裔中介刘先生承认近来的生意特别好。“在我从事房地产销售的16年历史中就没有像现在这么火爆过，在最近的两个月内，我们公司卖出去80多套期房楼花。”他说，政府买房审查并不严格，很多不符合条件的海外投资者经过巧妙处理仍然可以购得楼花，这是近年来楼花市场火爆的一个重要原因。据悉，澳洲外国投资审查会住房部仅有8名进行购房审查，而同比澳洲税务局有2万多员工进行这种深层分析，可以明显看出澳洲外国投资审查会没有足够的资源来检查所有的购房交易。

澳洲某知名房地产公司的销售员Mike表示澳洲银行的低利率政策是推动房价上涨的原因，持续的低利率推动着资金由投资产品流入股票和房产市场。从联邦银行公布的财政指数数据显示，住宅贷款增长6.2%，5月份环比增长0.5%。值得注意的是，5月份，住宅投资贷款环比增长0.8%，年增长8.3%。RBA的财政综合指数显示，随着利率一直保持在历史低位运行，住宅市场投资贷款已保持连续66个月的稳步增长。他还向记者透露，澳洲政府正企图通过征收买房印花税等办法控制着海外投资者在澳洲买房，征收税费将进一步推动公寓房价格的上涨。

然而价格持续高涨的公寓房并没有提供相应的优质房，住在St Kilda公路某公寓楼的Alexia向记者反映，St Kilda公路上某知名公寓楼房由于原开发商没建完就撤资，导致它一度沦为烂尾楼，到现在这幢房子还经常漏水。她说：“但是它的价格却非常高，而且因为要经常修理，所以平摊到业主的物业管理费也非常高。”记者在采访中了解到，公寓楼经常会面临漏水、隔音效果差、墙壁脱落等一系列的问题。然而公寓房出现的这些问题并没有打消人们的购房热情，公寓楼增长的数量、上升的价格以及升高的空房闲置率表明公寓房的背后仍有源源不断的需要。

“买”楼：投资还是居住？

而关于单元房的热销现状，Dr Wilson说：“单元房在墨尔本越来越普遍，因为人们偏向了公寓生活，投资活动，内城郊区的生活方式和承受能力。”生活方式改变、投资活动需求等一系列的原因使得公寓楼逐渐成为人们购房的选择，且有数据表明，一大部分公寓楼被外国投资者买走。而纵观整个墨市房产市场，外国投资者在其中所占比例惊人。全球房地产中介公司CBRE的 Justin Brown 说，“在墨尔本，15%的房地产被外国投资者买走。”另一家房地产中介Meriton的全国销售总裁 James Sialepis 说，“2012-2013财政年度，我们经手的房地产销售中有13%是由海外买家买走的，再上一个财政年度的比例是22%。”

根据一份新的报告，世界上的超级富豪们——净资产价值3000万美元（3200万澳元）或以上——认为墨尔本市最适合他们居住的地方，胜过法兰克福、雪梨、多伦多、日内瓦。宜居的环境吸引着来自世界各地的富人来墨尔本购房。来自北京的王女士近日在Docklands买了一套单元房，她告诉记者：“我是北京人，但近年来北京的雾霾污染严重，我身体不好，所以想移居环境适宜的墨尔本，但是没有PR，只能购买公寓楼。”据悉，澳洲政府针对外来购房者有相关规定，国外投资者只能购买新房，不能购置二手房。

墨尔本大学的研究生Lucy告诉记者：“墨尔本房租太高，长期租房不如买房划算，毕业之前把房卖掉说不定还能把学费赚回来。”她表示，如果在墨尔本买房一方面可以解决自己的住房问题，另一方面也可以看做是一种投资。来自浙江温州的章先生一直从事房产投资生意，自中国个人买房限制政策出台以后，他逐渐开始将买房投资转移到国外。他告诉记者，他认为澳洲的房产在近5年内还将稳步提升，现在是在澳洲进行房产投资的好时机。

传闻：中国炒房团搅局墨市公寓楼市场

在墨尔本公寓房市场中流传着中国投资者炒房推高房价的传闻。据悉。澳洲众议院经济委员的四位成员7月29日开始对中国为期一周的访问，该代表团将调查越来越多的富有中国人投资澳洲住房市场一事。有消息称，富裕的中国投资者在澳洲买房，推高了价格，而且这些人还不是澳洲居民。委员会获悉，有证据称中国人是澳洲最大的地产投资客，去年一年投入了59亿元。

“坚决反对中国炒房团的恶意炒房行为，这种投机活动捣乱了市场，对本地人买房造成困境。”资深房产分析师Daniel说。他对于中国投资者炒房行为进行了谴责，他说，中国人擅长炒房，这两年由于国内政策的限制和炒房市场的紧缩，不少炒房者把目标指向了海外，澳洲由于良好的自然条件和社会条件，吸引了大批中国投资者的目光，不少投资者在澳洲墨尔本买房根本不会入住，买完就回中国，这导致了大量房产空置。

Daniel呼吁澳洲政府加强对房产市场的空置，以防止出现房产泡沫，房产市场的水分潜伏着危机，不严格控制恐会出现经济危机。而现在澳洲政府已经加强了对房产市场的空置，包括设立外国投资审查委员会、银行低利率、征收印花税等，但是力度或者说是态度仍然有待加强。Daniel在采访采访中也提到了外国投资审查委员会的8名工作人员的事件，他表示这么少的资源投入对调控房地产市场是源源不够的。

关于墨尔本公寓房的价格，Daniel说：“近两年不会涨太多，虽然房产中介向购房者保证一年的收益，但一年之后情况就不容乐观了，会出现大量空房，房源也会大量过剩，不能保值，新房一转眼就变成了旧房。”

据悉除了中国购房者将目光对准澳洲房地产市场以外，不少来自中国的房产开发商也逐步进军澳洲地产。据报道，2013年中国投资者在新南威尔士州首府城市悉尼已经购买了逾6亿澳元的土地开发项目。还有报道称，房地产市场已经取代了矿业开发，成为澳大利亚外商投资审批的最大类别。