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面对疯狂的楼市，G20刚刚过去10多天，9月18日浙江杭州终于等不及了，伸出了“有形之手”。当日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布限购政策：自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居名出售。杭州后，边上南京在9月26也推出限购政策。杭州、南京也成为继合肥、南京、苏州、厦门、武汉等城市后的 “限购大军成员”。政策出实施前一天，杭州销售住房5000多套，创历史新高，出现了拿着POS机和漏夜排长队现象。 9月20日，媒体报道，一家上市公司*ST宁通B，为了保壳靠出售北京西城区的二套学区房支撑着，如果这两套学区成交，这家上市公司就扭亏为盈，因为按照当地市场价，这二套房可以买到2200多万元，单价都每平方8万元以上。而据报道，这样的上市公司中国A股市场还很多。如此荒唐的经济现象恐怕只有中国才有。 中国各地房价疯涨是不是中国经济走出了L型底谷，开始复苏了？判断根本不是，我一直主张“春江水暖鸭先知”，多去实体企业走走看看，绝大部分企业日子比2008年更难过。中国经济依然处在艰难的底谷挣扎中，甚至极有可能再次探底。那么，为什么中国房产与经济背道而驰呢？关键是人民币超发在作怪，中国从1990年的25年以来，超发货币已经增长了100多倍，M2高达150多万亿。如此货币去哪里呢？去股市，中国股市不死不活，谁也不愿意投，哪里只是诈骗的通道。投到其它地方，要么是垄断行业，不允许投资，要么是投下去本来就是一场骗局，既无法律保障，更无诚信可言。更可气的是中国的外汇管理极为严格，个人一年汇境外不能超过5万美元等苛刻条件限制。于是大家只得把钱投到政府主导土地的房地产，因为，反正政府的土地价格只涨不跌，面粉贵过面包频现（出让土地价格高于边上在售商品房价格），民众认为政府既然参与这场毫赌，购房者个人又怕什么呢？于是，房价几乎天天涨。中国的房事，给人折腾得体无完肤，放开——限购——放开，恶性循环式政策让人无法适应。楼市的各种疯狂现象频出，其实这场一、二线城市领导的房价暴涨背后，是一场彻头彻尾的资本恐慌。 为什么恐慌？人民币超发下的资本投向恐慌，没房的人恐慌是因为房价上涨，他更买不起房了；中产阶层恐慌，一是担心货币贬值，二是担心又要被同行人甩下了；财富群体恐慌，是没有更好的资产可以配置，除了房子。而付诸行动时，正好是倒过来，财富人群支付能力最强，部分中产阶层踮起脚尖勉强够得着，而没有父母帮忙的年轻人只能是远观。 据央行最新公布的第三季度城镇储户问卷调查报告显示，今年三季度，53.7%的居名认为目前房价“太高，难以接受”，较上季度提高0.3个百分点。即便过半居名认为目前房价难以接受，但仍有超两成居名预期下季度房价会上涨，未来3个月内计划出手买房的居名为16.3%，较上季增长1.3%。 衡量房价估计的水平有两个重要的指标，租售比和房价收入比。根据国家统计局的数据，深圳2016年4月的房价同比大涨63.4%。实际上，有的房子已经翻了一番。但是租金的涨幅不可能涨这么快，甚至最近的租金还在下降的。就全国而言，目前厦门1︰718的租售比仅次于深圳，甚至也超过了租售比为1︰625的北京，而南京1︰608的租售比已经超过上海1︰607的租售比，在这两个二线城市均需要超过50年租房才能收回购房成本。其他热门二线城市的租售比也高得惊人，温州租售比为1︰570，需要47.5年才能靠房租把本金赚回来，珠海、天津、三亚、苏州的租售比也都突破了500倍。实际上该比值在国际上的正常范围应该在1：200至1：300之间。 此外，房价收入比也在今年来呈现出快速扩大趋势。以深圳为例，据Longview的研究发现，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于因为地处硅谷而房价高起的加州圣何塞。虽然以单位面积价格而论，深圳的房价或许未必是全球第二。据分析显示，深圳70平米典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比为70倍，远超其他地方，比如伦敦虽然也名列全球最贵行列，房价收入比却只有16倍左右。房价收入比70倍意味着普通居民需要耗费70年的收入，才能购买一套70平米的住房。在国际上，该数据一般为4—6年。 个人房贷余额及增量持续大涨。今年上半年，个人购房贷款量达到2.37万亿元，去年整整一年增量不过2.66万亿元；2014年、2013年及2012年个人购房贷款增量分别只有1.16万亿元、1.7万亿元和1.72万亿元。值得警惕的是，个人房贷6月末余额达到16.55亿元，占GDP比重已经达到25%的水平，该比例已经达到日本90年代地产泡沫的顶峰时期水平。8月居民房贷依然高达5286亿，同比去年增长近100%，地产的泡沫愈演愈烈，应警惕未来存在的随时破灭风险。 目前全球主要经济体，没有哪个像中国房地产市场这么疯狂，持续时间这么久，房价与收入的反差这么大。现如今房地产行业已经大到不能倒，大到不敢动它，这是变相的制约了国民经济的发展。举个例子，今年上半年A股有627家上市公司利润均不足1000万元，还不够在京沪深买套像样的房子。全民都在谈房价，资金都流到楼市，哪里还有资金来进行国民经济深化改革、经济转型。 |
