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华人抢房大军要来澳?

2015-2-20 16:42| 发布者: admin| 查看: 1638| 评论: 0

摘要: 本报深度报道澳币兑人民币汇率破5华人抢房大军要来澳?(主标题)(本报记者 曹莹莹 报道) 截止2015年1月27日,澳币汇率在持续稳步下滑中破5,这对于华人抢房大军来说无疑是开年大喜。中国国内房产市场低迷、人民币 ...


本报深度报道
澳币兑人民币汇率破5
华人抢房大军要来澳?(主标题)
(本报记者 曹莹莹 报道) 截止2015年1月27日,澳币汇率在持续稳步下滑中破5,这对于华人抢房大军来说无疑是开年大喜。中国国内房产市场低迷、人民币升值加之海外投资热潮的兴起,似乎有万事俱备只欠东风的架势,买房势在必行。究竟澳洲房地产市场会否遭遇华人抢房大军,且听本报分析。

买房心态随着汇率波动
林女士家是浙江金华的,几年前因为做生意来到澳洲,先后已买了两处房产。这不,新年刚过就来到墨尔本准备再买一套公寓。“可不是嘛,趁着现在汇率低,赶紧在这边买套房子。这边环境好、孩子马上也要来上学,以后就算不用了还能再租出去呢!”林女士边说着边翻看最新发布的售房信息,不时的用手机把信息拍下来。
“我这是买了自己住,”来自天津的孙先生刚来看房屋信息,“来澳洲也有几年了,前几年汇率不是6点几吗,在墨尔本city附近的公寓大概澳币365,000,按前几年的汇率可能要两百多万人民币才可以。但现在4.95的汇率只要一百多万就能买下,便宜了五十多万,这样算下来确实现在出手买划算。”
的确,澳币汇率的下跌让澳洲房市在新年以来升温不断。这一走势无疑让中国买家为之一振。据一份名为“中国买家购房热点”的报告显示,有6300万中国人有足够能力在海外置业,其中,超过六成已经在海外购房、留学或移民。汇率降低,将促使越来越多的中国买家选择去澳大利亚移民、留学,投资澳大利亚房产。
澳大利亚法律规定业主拥有永久产权,而不是使用权(所谓使用权,是把所有权和使用权剥离开来,这里的使用权就是租赁权)。仅须支付总房价10%的定金,就能购买到当地房产。并且在澳大利亚进行房地产投资的优势很多,当地强有力的核查与制衡制度以及备受尊重的司法和执法系统为买卖双方提供了保障。
墨尔本自2011年以来一直被评为最适宜人居住的城市前列,这一点也是各位买家所看重的。同时,房产巨大的升值潜力,以及汇率的降低都将刺激投资者的行为。而由于澳大利亚房产租赁需求旺盛,空置率较低。一般情况下,投资者会收到5%甚至更高的租金收益。这些收益对房产投资者来说非常可观,也极大程度降低了购房者的现金支出。

外来移民炒高澳洲房价
     据了解,从2014年9月8日起,澳元汇率明显下跌,其中主要原因除了澳洲政府宏观审慎措施对澳元加息前景造成打击之外,还有大宗商品进出口波动及欧债危机等等。
 

近3个月澳元/人民币汇率走势
同时,澳洲三大银行的房贷利率先后跌破5%,并且在最新取得的房价数据显示房价中位数大幅上升,这无疑是业主和购房者最大的安慰。汇率的降低对房地产的影响非常显著,据业内人士透露,自去年7月份以来汇率逐渐降低,华人买房的热情只增不减,较之以往增幅达到15%—20%。 
而对于近年来认为是华人炒房将澳洲的房价抬高的说法,房产业内人士认为这一点确实存在。据澳大利亚统计局和FIRB数据显示,在过去7年,中国买家已在澳洲物业市场投入近200亿澳元,预计在未来7年,数字还将增长近两倍,达360亿。不仅如此,移民数量的增加也刺激着新房购买激情。从2006年至2011年,在澳的华人增加了54%。移民基数的增长也推动着澳洲房产的升值,目前房产交易环节,技术移民与商业移民买房的人数基本持平。不管是用于投资还是自主,汇率的升降一直牵动着买房者的心弦。
“现在汇率低,华人买房更积极了,”在房地产行业工作了十几年的李先生整理最近几个月的楼市交易信息,“华人来澳买房,确实对这边地产行业有冲击,你想啊,用中国买房标准拿到澳洲衡量,相同的价格能在澳洲买到更好的房子。”
根据澳大利亚外商投资审查委员会(FIRB)最新数据显示,2010—2011年度,海外买家在澳大利亚房地产的整体投资数额高达416亿澳元,同比上财政年增加了一倍,房地产投资额占海外投资者在澳总体投资额的近24%,所占比例为历年之最。在海外置业人群中,英国是最大的买家,共投资46.2亿澳元;中国位居第二,总额约40.9亿澳元;其次是美国,约33.9亿澳元。三个国家的投资总额占总投资额度的30%。          

专家提醒:房市有风险,投资需谨慎
虽然眼下汇率走低,很多人意欲抓住机会购置房产,但地产投资专家也向广大投资者提醒,房地产作为大市场,有多重因素影响房价的走势,决不能只看到汇率浮动就草率决定房产交易。“现在维州的新房开发量很大,”墨尔本地产顾问张先生表示,“而且大部分都是公寓楼,租房的人不是很多,这对投资人来说很不利。”
张先生向记者表示,澳大利亚房价长期增长过快会导致期望驱动、自我强化的需求动态和价格过高。也就是前美联储主席艾伦•格林斯潘说的“非理性繁荣”。“这意味着如果目前房价的增长是靠买家驱动,没有坚实的基础的话,这样的增长并不是持久的。”
此外,澳洲楼市在不久的将来可能还面临着政策性风险。澳洲联储7月份的会议纪要显示,联储认为可能还将在一段时间内将利率维持在纪录低位不变,因尚难确定单靠政策刺激是否足以抵消矿业降温和政府支出减少的影响。澳洲联储在月初的这次会议上第11个月维持指标利率在2.5%不变。
尽管澳洲联储主席史蒂文斯Glenn Stevens表示当前的低利率水平仍将维持一段时间,这并未阻止外界对澳洲联储加息的揣测。经济学家预计,美联储将会在今年年末或明年年初提升利率,一些投资者担心澳洲联储也会紧随其后提高利率。一旦利率提高,一些购房者可能因贷款成本升高而放弃买房,这将打击楼市中的非刚性需求。
 






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