为何墨尔本“楼花”暴跌？

为何墨尔本“楼花”暴跌？

（本报记者 Eden 报道）8月初本报曾经大篇幅报道了《“楼花”还能红多久？——墨尔本公寓楼现状大调查》一文，指出墨尔本的公寓市场已经面临饱和状态，并提醒华人移民和投资者小心介入公寓房，两个月后，没想到墨尔本的公寓房形势急转直下，楼价暴跌，新房转售价亏损五成左右，下面请看一下本报相关的追踪采访报道。

城边公寓低于买入价五成转售

近日，一份针对墨尔本CBD、附近南岸（Southbank）、道克兰（Docklands）和圣科达路（St Kilda Road）10个公寓街区的分析显示，很多位于城市边缘以楼花形式购入的普通面积公寓，都以严重低于购入价的价格转卖。墨尔本城市边缘的公寓都以低于买入价五成的价格转售，而墨尔本CBD内的住宅则保持价格稳定或有增幅。

房地产机构PK Property的总监Peter Kelahar称，墨尔本各种高层住宅的转售价格都大跳水，业主不得不承受巨大损失，低价销售他们的新公寓，这将“以泪水收场”。

据了解，墨尔本南岸Sturt街的Guild大厦有一套两居室公寓在2010年的楼花入手价是577,200元，业主在今年8月以亏损97,200元的价格将其卖出。

还有一位业主以亏损262,562元（比原始价低53%）的价格卖出了位于城市路（City Road）SouthbankONE大厦的一个单位。这位业主在2007年购入这套公寓，在2012年低迷时期转手。

而SouthbankONE在过去4年转手的12套公寓中，只有一套能赚钱。

道克兰的转售形势也相似，有2,238套公寓待售。南岸现在有2,635个单元上市待售。不过CBD的转售价格正在攀升，Therry街Zen大厦一个2007年入手的单元最近的卖出价比购入价高出27%。

目前，南岸区有2,635套公寓挂牌出售，达克兰有2,238套。

　　墨尔本的公寓热潮对内城区房产租赁市场造成冲击，推高了空置率，使得房东们不得不下调租金、提供奖励以吸引租客。

　　Kavanagh St一个两卧室公寓的业主给房子租金的报价是每周590元，不过表示如果租客在10月6日之前签下租赁合约，将可以获得一部iPad Mini。

　　SQM Research总经理Louis Christopher表示，南岸区空置率达8.3%，是维州最高的。他提醒买家在购买房产前需要下点功夫。“投资者需要明白，他们购买楼花的时候，是开发商将利益最大化的时候。楼花通常意味着公寓价格高于市场价格。”

供应量过大造成楼价暴跌

据了解，维州政府仅在今年就批准了中央墨尔本的10,200套新公寓，澳联储已经警告过度供应会造成楼价暴跌。澳联储称内城区公寓建设处于“高水平”，未来几年将“依然处于高位”。但这种趋势并未影响悉尼的业主，因为墨尔本试图销售的新公寓比悉尼要多五成至六成。

SQM Research的总监Louis Christopher称，购买楼花的买家需要好好做功课。

 “这个时候我肯定不会买墨尔本的楼花，否则会以泪水收场。”房地产机构PK Property的总监Peter Kelahar告诉记者。“悉尼新增的房产不如墨尔本多。墨尔本的库存可能要多五成至六成。墨尔本的库存量十分庞大，但他们的人口和租赁需求都赶不上。”

据了解，墨尔本住宅公寓建设热潮将使得CBD、南岸区和达克兰（Docklands）等区域公寓过剩，远远超出维州政府预计的需求量。

　　据皇家墨尔本理工大学（RMIT）过去9个月进行的研究项目发现，墨尔本中心城区2011年到2021年间，修建或者即将修建约8.5万套公寓或新住宅。

　　而政府在5月公布的《维州的未来》研究结果显示，2011年到2021年间，墨尔本中心城区对新住房的需求为约4.3万套公寓或者住宅。

　　不过，维州规划厅厅长盖伊（Matthew Guy）继续批准在墨尔本及渔夫湾（Fishermans Bend）新兴城郊修建摩天大楼，上周也对墨尔本出现住宅供过于求的担忧表示不屑理睬。

　　皇家墨尔本理工大学是根据墨尔本市府开发活动检测数据而进行研究的。数据包括了CBD及周边区域，还有渔夫湾新兴城郊等区域一系列已经完工、正在建设以及已经规划但还未开工的项目。

　　自盖伊2010年12月上任以来，共批准在墨尔本中心城区修建约90栋建筑，最近告诉一群房地产律师，这将是“淘金热以来”最大的建筑热潮。

　　盖伊的前任厅长马登（Justin Madden）在四年任期里批准了约30栋建筑，是盖伊的三分之一左右。

　　澳洲联邦储备银行还有来自BIS Shrapnel和Moody's Analytics研究员上周都提出了公寓过剩的警告，而皇家墨尔本理工大学全球、城市和社会研究学院的研究则为他们的警告增加了佐证。

　　国际评级机构穆迪（Moody’s）也在7月发出“住房过剩”的警告。

　　皇家墨尔本理工大学规划专家Michael Buxton表示，墨尔本需要对已经批准的摩天大楼数量保持警惕。“从国际来看，我们的步伐也迈得太大了，很少城市会批准修建这么多的大楼。”

　　他谴责了盖伊秘密批准摩天大楼的速度，表示规模之大、速度之快是前所未见的。“对于城市规划来说，这是不负责任的做法。”

　　墨尔本公寓兴建热潮在一定程度上是受从2009年起来自东南亚的开发资金所驱动。

　　海外地产投资顾问公司Charter Keck Cramer去年发现，海外房地产开放式预 计将参与墨尔本中心城区2015年前开发的近半房产，相比2008年前的10%的比例大幅攀升。该公司的报告发现，墨尔本中心城区公寓市场“不再是传统的 为日益增长的人口提供基本住宿服务的房产次级市场角色”。相反地，公寓投资的国际化使得资金涌入墨尔本，就像涌入多伦多、伦敦、纽约、香港和迪拜等城市一 样。

Charter Keck Cramer董事Robert Papaleo表示，摩尔的公寓成为国际市场的一部份，不过房价及房租将因严重的过剩而调整。

据了解，随着政府准备11月的州选举，维州规划厅厅长盖伊（Matthew Guy）办公桌上还积压了42份内城区大楼的规划申请书。申请书包括渔夫湾建设3,630套公寓的两个大项目，还有Spencer St上Savoy Tavern位置修建一栋包括1,100套公寓的摩天大楼。

投资学生公寓风险也高

澳储行（RBA）近日也告诫投资者称，购买学生公寓有风险。

澳储行的官员担心，定位于学生租赁的小型公寓太多，未来几年投资者将难以转手出售。

澳储行在上周三公布的半年度金融稳定性报告中说：“如果学生需求更加疲软，或出现令外来投资者对这些公寓的兴趣降低的其它冲击，公寓价格将收到下行压力。”

15至20平米不等的微型公寓可能令精打细算的投资者感兴趣，但与更大的公寓相比，这些公寓在价格增长方面严重滞后。

PRDnationwide近期的数据显示，墨尔本微型公寓的价值在5年里激增了10.7%，两居室公寓的则跃升了35%。数据分析了2009 年至2014年间墨尔本CBD内环的微型公寓，包括单间公寓及一居一卫不带停车位的公寓。期间，微型公寓的中间价从36.5万元增长40.4万元，两居室公寓的则从40万元劲涨至54万元。

 

PRDnationwide的研究经理马尔蒂亚斯摩（Diaswati Mardiasmo）表示，从长时间来看，微型公寓的数量是不足的。

但澳储行指出，墨尔本出现供给过剩的风险似乎更高一些，当地近期有更大密度的建筑活动。

澳储行说：“内城区的公寓建设已持续一段时间处在高水平，考虑到完成更高密度建筑的时间间隔，预计未来几年水平会继续提升。信息表明墨尔本的建筑活动持续受到外来投资者等方面强劲需求的推动，预售水平依旧高涨。”