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日本的中央银行两难：利率已经降到近乎零了,可是各银行的钱还是借不出去。他们也想到扩大货币供给，希望阻止通缩，甚至希望通胀提高到2%，可是又怕万一通胀真的上来，但经济却又没起色那怎么办？ 中国人民银行也有两难：因为他们知道，若中国经济要持续，就要进行体制改革，但若加大金融和企业改革的力度，又怕企业和银行承受不起冲击。 澳洲储银也两难：若降息，澳洲房地产恐怕再度暴涨，但若不降息，澳币仍将坚挺不跌，澳币不跌影响澳洲出口业，也对澳洲目前产业结构的调整不利。 既然大家都两难，您自然也不例外，手上的钞票不出手投资；恐怕会被通胀侵蚀贬值了，但若要出手投资，股市、地产价位都已高，再难有大涨的空间，相对的风险也在不断加大，长久涨价所累积的泡沫更是可怕，万一崩盘那就惨了！ 一直以来，我都鼓励大家投资房地产，最近我反而要大家小心谨慎。 先从大环境谈起。 从最近的新闻看来，短期内，储银是不会加息了，甚至预测储银在未来半年内有可能再降息。还有我们看最近各银行都调低了三年、五年的长期房贷固定利率。这表明了，连银行都不相信未来几年内，储银有涨息的空间。 利息不涨，房价恐怕要跌也难了。NAB最近有一份报告说：澳洲房贷借款人，正在利用低利率差加速还钱，所以整个国家房贷的总贷出金额没有出现美国房地美，房利美金融风暴前的超贷现象，也就是说，澳洲房地产借款人超贷违约不还钱的情况并不会发生。 房价另一个不会跌的原因是，中国投资客目前正以每年汇入59亿澳币的速度，投钱涌入澳洲房地 产，那是什么概念？我们以澳洲、墨尔本、悉尼和布里斯本平均房价约60万来计算，等于我们每年要新增10,000套新房，来供应他们的需求，雪梨、墨尔本 和布里斯本的每年新房总供应量也祗不够 10万套，所以假使澳币再跌，利率降，将会有新一波的热钱涌入，那时澳洲房地产要跌就更难。 有很多人说：澳洲房地产这样疯狂的猛涨，年青人根本买不起房，其实，我倒认为这不必太忧虑，储银行长史蒂文生也说：政府目前首要目标是要维系澳洲的市场竞争力，有了竞争力经济成长可得到保障，澳洲经济成长有保障，失业率才不会再往上蹿升。至于年 青人真要买房，他们还是有办法的，至少他们的父母在近几年房地产上涨时赚到了钱，他们比上几代的父母就更有能力支援他们的下一代。 既然是这样，那澳洲房地产的风险又在哪里？祗有二个，一是空屋率。 澳洲目前最怕的是开发商盖一大堆房子，炒房客买一大堆房子，万一租不出去怎么办？ 小城市也许是有这个问题，但悉尼还没有，墨尔本也没有出现像中国鄂尔多斯、贵阳鬼城的现象， 我们唯一担忧的是新移民是否还会继续增加，这一点我们还好，没有像加拿大一样，为了终止人口澎胀，对新移民关门，所以澳洲房子盖得再多，终有一天也是会消 化掉的。澳洲房地产的另一个风险是全球金融或股市再度出现一次大风暴，这种机会是存在的，但您如果连这个也怕，那就什么都做不了了。天下终究没有百分之百 无风险的投资，如果它果真的来了，也就算你运气背吧！ |
