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价跌量降，成交非常低迷。这是今年以来，中国房地产市场的写照。据统计，6月份住宅价格连续第二个月环比下跌，因在许多城市住宅供应过剩的情况下，地产开发商降价促销。 许多购房者因预计房价将进一步下跌而保持观望，低迷的地产市场上，由于偿债面临困难，小型开发商违约的案例上升。数据提供商中国房地产指数系统6月30日表示，6月份新建住宅平均价格较5月份下降0.5%。在接受调查的100个城市中，有71个城市房价下跌，较6月份时的62个有所增加。 房地产市场，面临调整是正常现象，持续上涨通道已经关闭。但是，当这个回调刚刚开始，许多人开始唱衰中国房地产市场，有的甚至说，中国房地产市场将面临崩盘。一些地方对于房价的大跳水和崩盘带有极端化的情绪，过于悲观。其实，这过度的悲观，都是对中国国情的不了解，对中国房地产市场无知。 首先，这次中国房地产市场只是一个回调过程。而且换句话说，中国房地产市场还远远没有真正走向市场。其市场无论是涨还是跌完全在政府的掌控之中。明白人应当知道，当中国房地产市场大涨时，政府往往采取的是限购、限贷，增收交易税，提高购房首付比例，提高购房贷款利率，取消购房入户等举措。而当房地产市场出现跌势时，政府又会出台相反政策，刺激房地产市场。比如取消限购，降低交易税收，放开购房入户，降低购房贷款利率，降低购房首付比例，控制供地节奏等等举措。在中国对于房地产需求还处在高位的情况下，所有这一切的手段都是掌控在政府手上，只要政府稍用点力，整个房地产市场就会立马复苏。目前，各地松绑楼市的呼声很高，明的暗的松绑政策此起彼伏。据有关部门公布的消息称，到7月初，全国至少有30多个城市取消了限购政策。大都是只做不说，甚至不允许媒体报道。比如济南、厦门已经明确7月10日起取消限购。 其次，房地产在中国经济中作用巨大。其实，大家必须明白一个道理，中国的房地产对中国经济贡献率居高不下，据国家统计局数据表明，2013年，固定资本投资占54.4%，实际更高。相反许多发达国家的GDP中，消费占着主导地位，高达70%以上的占比例，而投资只占15%左右。而在中国，改革开放以来，GDP增长一直是依靠投资和出口来拉动，投资占60%以上是常事，而房地产投资又占全部投资40%左右，许多发达地区更高。与房地产相关的住房消费占社会消费品零售总额的10%以上，房地产相关税收占地方税收的30%以上，许多地区更高。可以肯定地说，中国至少十年内的经济增长，必须依靠房地产市场拉动。如果一旦出现严重滑坡，只会导致中国经济的快速衰退。 其三、从金融安全和社会稳定而言，房地产相关贷款占全部贷款余额的20%以上。至今一些企业倒闭或者法人代表跑路出逃，大都与房地产相关，如果任其发展，很有可能出现企业倒闭潮和民间借贷的风暴，严重影响社会稳定。当下一些地方已经出现民间借贷的群体事件表明，房地产市场的借贷问题已经是一个严重的社会问题。如此的安全隐患，当然是政府绝对不能容忍。因此，必然会采取措施，进行调控和防控。 其四、政府公共财政来源。近年来，中国经济发展已经进入一个死胡同，网络虚拟经济和房地产经济的快速发展，实体经济已经严重下滑，不少地方产业空洞化现象突出，尤其是一些沿海发达地区主要是靠出让土地在维持当地发展。如果土地财政吃紧，那么，发展就无从谈起。因此，要保证政府的正常运作，必须靠土地出让。而房地产市场正是土地财政最大来源，也可以说是支柱来源。 我们不可能否认，中国的房地产市场确实不大健康，存在一定泡沫。我以为中国房地产未来的走势是：市场出现分化大城市适度回调后企稳，中小城市还将延续回调，等待政府进一步出台政策。具体地随着一些城市的刺激政策陆续落地，一二线市场，将是价稳量升；三四线城市仍然将维持回调，个别地区情况更严重。但全国整体房地产市场，仍然处在政府掌控的范围内，绝对不会大起大落。中国地区差别很大，对于目前的房地产政策，笔者认为 “一刀切”的政策隐患已经显现，因此，高层已经默认各地放松房地产市场的管控，允许不同地方政府根据特定情况相机抉择和灵活掌握。 因此，据笔者对中国经济现状和未来分析，再考量政府的思路。今年年底，房地产市场将会企稳。作为政府对于未来房地产市场大涨不允许，但大跌也同样不允许，稳定才是政府所企。不过，积累性风险依然存在，什么时候风险暴发，如传花接鼓一样，还是个未知数。 |
